【STV 임정이 기자】기준금리가 오르는 순간 이들은 전혀 다른 상황에 직면하게 된다. 신용대출 이자율뿐 아니라 변동금리 주택담보대출 이자율이 같이 인상하게 되며 모든 대출금액의 이자가 상승하는 악몽 같은 상황을 마주하기 때문이다.
2020년 7월 시행된 임대차 3법은 법의 취지는 좋았음에도 매매가격 전세 가격 폭등의 한 원인이었음을 부정할 수 없다. 이는 전세 가격 급등에 놀란 20·30세대의 주택 매매 시장 진입을 촉진시켰으며, ‘영끌(영혼을 끌어 집을 산다)’ 현상이 대대적으로 발생했다.
30대는 집을 매수하지 않는 세대가 아니다. 기존에 전체 아파트 매수의 30%를 차지했던 30대는 2020년 후반부터 그 비중이 점점 증가해 2021년 후반에는 전체 매수의 40%를 차지하기에 이르렀다.
부동산 가격이 상승하고 하락하는 사이클을 경험한 윗세대(40~50대 이상)의 비중이 줄고 30대의 비중이 증가한 것은 많은 위험요소를 내포하고 있다. 30대는 비록 미래 수입이 증가할 수는 있어도 부의 축적 단계에 있어 40대 혹은 50대만큼의 자산이 있는 계층이 아니다.
그렇기에 이들은 초기 자본이 필요한 부동산 투자를 할 때 자기 자본을 최소화하면서 더 많은 대출(은행 주택담보대출과 신용대출)을 활용해 아파트를 매수할 수밖에 없었다.
‘영끌’의 태생적 위험은 이렇게 자기 자본의 비중이 낮은 투자와 상대적으로 낮은 소득에 기인한다. 만약 변동금리로 대출을 받았는데 금리가 급격히 오른다면, 이들의 소득 수준으로는 이자를 지불하기 버거워할 수 있다. 거기에 만약 주택 가격까지 하락하기 시작한다면 이들은 모았던 자기 자본마저도 없어질 수 있다는 공포감에 휩싸일 것이다. 그리고 커지는 이자 부담과 자기 자본이 없어질 가능성은 이제 현실로 다가오고 있다.
부동산 투자는 크게 두 가지 위험성을 반드시 확인해야 한다. 하나는 ‘주택 매수자의 신용도’와 관련한 위험성이며, 다른 하나는 ‘매수한 주택’의 위험성이다.
주택의 위험 같은 경우 많은 사람이 좋아하거나 많은 사람이 시장에 참여하는 주택, 레버리지가 덜 낀 주택은 위험도가 낮다고 볼 수 있다. 예를 들어 아파트는 다세대·연립 주택에 비해 더 많은 사람들이 좋아하는 주택 유형이기에 상대적으로 투자선호도가 높다고 할 수 있다.
그리고 고가 주택보다는 저가 주택에 더 많은 투자자들이 시장에 참여할 수 있기에, 주택의 위험도는 대개 고가 주택의 위험도가 저가 주택보다 더 크다. 강남 고가 주택의 변동성이 더 큰만큼 고가 주택은 보다 위험한 상품이다.
그런데 2020년 후반에는 주택의 위험도에 있어 매우 이상한 상황이 벌어졌다. 고가 주택보다 저가 주택에 더 많은 위험도가 끼기 시작한 것이다. 정부는 6억원 이하, 6~15억 원 사이, 15억 초과로 구간을 나눠 주택담보대출에 차별적 LTV를 적용했었다. 상대적으로 6억원 이하 주택을 저가, 15억 초과 주택을 고가로 보고 있는 것이다.
영끌에 대한 책임은 전적으로 투자자에게 있다. 그러나 정부의 잘못된 정책으로 인해 ‘앞으로 나와 내 가족은 집을 구매할 수 없는 것 아닌가? 라는 생각에, 몰리고 몰린 상황에 의해 집을 구매한 경우 이를 전부 그들만의 책임으로 돌리는 것은 가혹하다.
정부는 대책 수립에 나서야 한다. 총 대출의 일정 부분을 고정금리 상품으로 전환시키는 정책을 실시해야 한다. 다만 영끌에 참여하지 않은 진정한 승자들의 돈으로 영끌족을 구제해서도 안 된다.
