서울시는 지난해 8월 ‘아파트 주민 주권 시대’를 선언, 13년 만에 개정한‘공동주택관리규약 준칙’을 마련해 서울시내 아파트들의 개정참여를 유도한 결과, 총1,947단지 중 1,789단지인 91.9%가 참여했다고 5일(목) 밝혔다.
서울시는 지난해 8월 ‘아파트 주민 주권시대’를 선언하고, 그 동안 공급자·관리자 중심으로 되어있던‘공동주택관리규약’을 수요자 중심으로 개정코자 관리규약준칙을 13년 만에 전면 개정했고, 서울시내 각 아파트단지에서는 이를 참조해 공동주택 관리규약을 개정했다. 공동체활성화 단체의 구성 및 지원에 관한 사항(제4장)을 신설, 입주민간의 소통을 활성화하여 입주민 삶의 질 향상을 제고하였다.
서울시는 이번 아파트 관리규약 개정으로 관리 투명성 강화, 커뮤니티 활성화, 공동체 삶의 질 향상 등 3대 효과를 거둘 것으로 기대했다.
공동주택 관리규약 개정정도
<전체 아파트의 91.9%인 1,789단지 참여, 종로·동대문·서대문·양천구 100% 개정>
개정대상 아파트는 총 1,947단지이며, 개정한 곳은 1,789(91.9%), 미개정은 158(8.1%)단지이다. 이 중 관리규약 개정을 완료한 자치구는 종로, 동대문, 서대문구, 양천구이다. 세대규모별 관리규약 개정율은 300세대 미만 단지가 94.6%로 가장 높았고, 1,500세대 이상이 84.7%로 가장 낮았다. 미개정사유로는 개정 진행중, 임대분양혼합단지, 소송분쟁, 입주자 대표회의 미구성, 임대아파트, 기타(재건축 등)사유가 있었다.
공동주택 관리규약 준칙 반영정도
< 시 준칙안을 각 아파트 단지의 관리규약에 반영한 정도를 점수화 하여 반영 정도를 측정 분석>
원안반영 5점, 일부수정 3점, 일부삭제 1점, 전문삭제 0점
준칙 32개 항목에 대한 자치구별 관리규약 반영정도를 평가한 결과 160점 만점에 평균144.9점을 보였다. 이중 금천구가 155.8점으로 가장 높은 원안을 반영했으며, 중구가 128.4점으로 가장 낮게 원안을 반영했다. 단, 단지에 따라 해당시설이 없어(보육시설 등) 관련규정을 삭제한 사례도 있어 반영점수가 낮다고 해서 반드시 서울시가 제시한 준칙에 따르지 않았다고 평가할 수 없는 경우도 있다. 100% 원안을 반영한 아파트 단지는 194개 단지로 나타났으며, 도봉구, 노원구, 마포구, 동대문구, 영등포구 순으로 높게 나타났다.
자치구별 100% 원안반영 단지수
반영점수가 가장 낮은 단지는 강남구 00아파트 18점이며, 그 다음이 성동구 00아파트 · 영등포구 00아파트 22점, 양천구00아파트 25점 순이다. 원안반영이 낮은 사항은 입주자대표회의 운영비와 공동체활성화 지원 내용이었다. 이는 관리비 부담 · 활성화 단체의 활동 미약 등의 직접적인 원인과, 단지별 특성을 감안하여 관리규약준칙을 수정 반영하는 등의 사유로 파악된다.
주요 준칙항별 관리규약 반영정도
1. 공동체 활성화단체에 대한 소요비용의 지원(제33조의 3)
① 입주자대표회의는 공동체활성화 단체가 추진하는 사업에 소요되는 비용을 제59조의 규정에 의한 잡수입의 100분의 40예시 범위내에서 사업계획 및 추진실적 등에 따라 매년 또는 매분기 집행할 수 있다.
②생략
<규정 없이 운영되던 잡수입의 평균 38.3%를 공동체활성화 단체 지원 항목 신설>
공동체 활성화 단체에 대한 지원은 입주민 등에게 직접적인 부담을 주지 않지만, 예산지원에 관련된 사항으로, 단지별 여건을 감안하여 수정한 결과 타 항목보다는 비교적 낮은 원안을 반영(80%)했다. 공동체 활성화는 입주자간 교류를 활성화하고, 공동체의식을 형성해 입주민의 삶을 향상시킬 수 있는 활동으로 전국 최초로 서울시에서 규정한 사업이다. 공동체활성화를 위한 준칙안 관련규정은 5개항이며, 이중 4개항의 원안반영율은 94%를 초과했으나 본 소요비용의 지원내용은 반영률이 80%였다.
원안반영비율이 높은 구는 도봉구·금천구96.6%, 노원구92.1%순이며, 낮은 구는 중구62.5%, 강동구65.7%순이다. 종로, 중랑, 강북, 금천구를 제외한 21개 구에서 모두 전문삭제가 있었으며, 그 사유는 기존 커뮤니티 활동이 없거나, 자생단체간 분쟁으로 인하여 지원을 유보한다는 사유 등이었으며, 차후 활동성과에 따라 지원근거를 마련하겠다는 의견도 있었다.
자치구별 공동체활성화사업 지원률 평균은 38.3%이며, 양천구가 유일하게 원안제시율(40%)을 초과한 40.1%로 가장 높았고, 중구가 27.5%로 가장 낮았다.
준칙안의 지원율(40%)은 단체의 활동성과나 존재여부에 상관없이 공동체활성화를 위해 제시한 안으로 단지에서는 여러 상황을 종합하여 지원비율을 정할 수 있다. 준칙안 보다 낮은 비율5~10%로 정한 단지는 잡수입규모가 커서 낮은 비율로 지원하더라도 부족함이 없다는 단지가 있었고, 활성화단체의 활동이 없거나 부진한 것을 그 이유로 제시하였다.
지원율이 높은 단지에서는 그 비율대로 지원하는 것이 아니라 상황에 따라 낮게 지원 할 수 있는 상한선을 의미한다는 의견이다. 일부 지원율이 낮은 단지에서는 지원비율 인상이 필요하면 개정할 수도 있다는 의견을 피력했다.
2. 보육시설의 운영및 임대 등(제50조)
① ~ ②생략
③ 관리주체가 보육시설을 지방자치단체 외의 자와 임대차계약갱신계약을 포함한다을 체결하고자 하는 경우 임대료는 보육료 수입의 5% 이내로 정한다. 이 경우 보육료 수입은 보육정원으로 산정한다.
④~⑤생략
<제각각 운영됐던 보육시설 임대료는 보육료수입의 평균 4.8%로 책정하기로>
자치구별 보육시설의 임대료 산정을 위한 보육료 수입비율을 분석한 결과 전체 평균은 4.77%로 나타났으며, 강북구가 5.67%로 최고이며, 서초구가 4.34%로 최저치를 보였다. 전체 평균 원안반영율은 88.7%로 이며, 금천구(100%), 광진구(98.1%)는 높은 원안반영율을 보인 반면, 강동구에서는 낮은 반영률(77.1%)을 보였다. 이는 아파트 별로 보육시설 운영및 임대에 관해서는 견해차가 있으며, 입주민들이 시설의 운영사항에 높은 관심을 갖고 있음을 반영하고 있다.
임대료를 보육수입료 5% 초과하여 규정한 단지는 임대료가 싸 현실화가 필요하다는 의견이며, 최고치만 정하고 그 범위 내에서 상황에 따라 탄력적으로 운영하겠다는 단지도 있다. 금천· 광진구를 제외한 23개구에서 전문삭제가 있었고 그 비율은 7.8%로 비교적 높았다. 사유를 알아본 결과 단지내 보육시설이 없거나, 보육시설을 개인이 분양받아 운영하고 있어 임대료 책정에 관여할 여지가 없기 때문인 것으로 조사됐다.
세대규모별 보육시설 임대료 산정을 위해 보육료에 대한 평균 임대료율을 분석한 결과 전반적으로 세대규모가 클수록 높게 나타났다. 세대수가 많은 단지는 보육시설의 이용자들도 많아 시설운영에 좋은 조건으로 작용되어, 시설운영을 희망하는 자들이 많아 상대적으로 보육료를 높일 수 있는 여지가 있다고 해석된다.
3. 잡수입의 수납현황및 사용내역
제59조【잡수입의 집행 및 회계처리 공개】
④ 잡수입은 별첨2의 ‘공동주택관리 회계처리기준’ 별지 제10호 서식에 의거 매월관리비 등을 게시판이나 공동주택의 인터넷 홈페이지에 공개하여야 한다.
<82.4%의 아파트가 그동안 문서상에만 존재했던 잡수입 수입·지출내역을 인터넷 공개>
원안반영율은 평균82.4%로 보통이나, 전문삭제율은 17.4% 달하고, 중구·은평·관악구는 전문삭제율이 30%를 초과하고 있다. 원안을 삭제한 이유는, 매달 관리비 부과내역서에 잡수입에 대한 수입 지출내역을 포함하여 공개하고 있어 별도의 공개방법을 채택하고 있지 않는 것으로 나타났으나, 다른 아파트와 상호 비교할 수 있도록 외부에 공개하는 것이 요구된다.
4. 운영비(제32조)
① 생략
② 입주자대표회의의 운영비는 다음 각 호와 같이 구성한다.
1. 영 제50조의3제5항에 따른 운영 및 윤리교육비
2. 회의 출석수당 : 1회당 5만원
3. 회장 업무추진비 : 매월 〇〇만원
4. 감사 업무추진비 : 매월 〇〇만원
5. 공동체 활성화를 위한 운영비 : 매월 〇〇만원자생단체에 지급할 수 있다
6. 제69조제2항에 따른 입주자대표회의 회장의 보증보험 등의 가입비용
③ ~⑤생략
운영비는 입주민등에게 직접부담을 주는 사항인 만큼 타 조항에 비해 원안반영율이 63.4%로 낮았고, 일부수정율(17.3%)과 삭제율(12%)은 비교적 높았다. 원안반영율이 낮은 구는 광진구(15.1%) 구로구(17%), 동작구(19.7%)순 이었다.
종전 준칙에는 입주자 대표회의의 운영비 규정이 없어 운영애로점을 해소코자, 실비 보상차원에서 근거를 마련했으나, 입주민등의 비용 부담증가 이유 등으로 원안을 수정한 아파트가 많았다.
출석수당을 축소5→3만원하거나 삭제한 단지가 있었고, 동대표 임기가 얼마 남지 않은 단지에서는 운영비 지급항목만 규정하고 구체적인 금액은 차기 입주자 대표회의에서 결정토록 공란으로 남겨놓은 단지도 있었다.
5. 동별대표자 등의 해임 및 결격사유 등(제20조)
① 영 제50조제4항제9호에 따른 동별 대표자 및 임원의 해임사유는 다음 각 호와 같다.
1. 주택법령 및 공동주택관리에 관계된 법령을 위반한 때
2. 이 규약 및 선거관리위원회 규정을 위반한 때
3. 관리비등을 횡령한 때
4. 고의 또는 중대한 과실로 공용시설물을 멸실·훼손 및 손상하여 입주자에게 손해를 가한 때
5. 주택관리업무와 관련하여 폭력행위로 벌금형 이상을 선고받은 때
6. 주택관리업자, 공사 또는 용역업자 선정과 관련하여 해당업체에 입찰정보를 제공하거나, 관리주체에 낙찰압력을 행사 하는 등 입찰의 공정을 훼손하거나 금품을 수수한때
②~⑥생략
준칙원안을 그대로 반영한 구는 종로구·광진구·강북구이며, 중구 강남구는 원안반영율은 낮은 반면 일부수정율은 각25%,18.6%로 높았고, 전문을 반영하지 않는 단지는 10개 단지6%가 있었다. 일부 수정한 단지는 “거짓 부정한 방법으로 선출된자 ” 등을 추가로 해임 및 결격사유로 규정하였고, 전문을 반영하지 않는 사유로는 기존의 해임및 결격사유를 변경치 않는 단지였다.
세대수가 작은 단지 일수록 원안반영율이 높았고, 준공년도가 오래된 1980년 이전 단지에서는 반영률이 낮았다. 비교적 세대수가 적은 단지에서는 입주민 상호간 또는 입주자대표간의 갈등이나 분쟁이 적어 원안수정을 하지 않았고, 세대수가 많은 단지에서는 문제제기· 갈등· 반목 등 분쟁이 많아 원활한 입주자대표회의 운영등을 위해서 해임사유를 추가하는 등 비교적 일부수정율(22%)이 높았으며, 1980년 이전에 준공된 단지의 원안반영율이 낮은 것은 건물의 노후화로 현재 입주민들의 중요 관심사인 재건축·리모델링 등과 연계하여 결격 등의 조건을 강화한 것으로 판단된다.
6. 사업자 선정시 표준입찰내역서 제출(별지 8)
제43조【주택관리업자 및 사업자 선정방법】① 입주자등이 관리방법을 위탁관리로 결정한 경우 입주자대표회의는 영 제52조제4항에 따라 공개경쟁입찰로 주택관리업자를 선정한다. 단, 입찰서는 별지 제8호 서식 주택관리업자 선정시 표준 입찰내역서을 가급적 포함하여야 한다.
과당경쟁으로 터무니없는 입찰가격으로 계약질서를 어지럽히는 것을 방지코자 입찰시 내역서를 제출토록 준칙안을 개정한 결과, 원안반영비율이 평균 86.1 %를 기록하는 등 호응은 좋은 편이나, 전문삭제한 단지도13.7% 있었다. ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침(국토해양부고시)’을 보완하여 건전한 입찰문화를 유도할 의도로 준칙안을 제시하였으나 시의 의도를 파악하지 않고 삭제한 것 같아 아쉬움이 있다.
<시, 관리 투명성 강화, 커뮤니티 활성화, 공동체 삶의 질 향상 3대 효과 기대>
서울시는 향후 특별한 사유(분양·임대혼합주택단지 등)없이 규약 미개정시에는 6월부터 시정 조치하고, 이후에도 미개정시에는 자치구별로 행정조치를 취하게 할 예정이라고 밝혔다.
서울시 주택정책과 김윤규 과장은 “관리규약 개정 분석결과는 공동주택 정책수립과 관리감독 시 자료로 활용할 계획이며, 앞으로 미개정 아파트까지 서울시 전체 아파트가 투명한 관리와 입주민간 의사소통이 강화될 수 있도록 아파트 관리를 유도해 나가겠다”고 말했다.
【장승영 기자 news7@stv.or.kr】
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