오피스 연 5.55%(’11년 6.97%), 매장용 5.25%(’11년 6.66%)
국토해양부(장관 권도엽)는 서울, 6개 광역시 및 경기 일부지역에 소재한 상업용부동산(오피스빌딩 1,000동, 매장용빌딩 2,000동)의 ’12년도 연간 및 4/4분기 투자수익률, 공실률, 임대료 등 투자정보를 조사·발표하였다.
[1] 투자수익률
’12년 상업용부동산 투자수익률은 전년보다 다소 하락한 연 5%대로 나타났다. 투자수익률은 금융위기 직후인 ’09년 최저치(연 5% 수준)를 보인 이후 연 6%대를 유지해 왔다.
오피스빌딩의 ’12년 투자수익률은 5.55%로 전년대비 1.42%p 하락하였는데, 신규공급에 따른 공실증가와 기업경기 악화*로 인한 수요감소가 하락을 견인하였다.
매장용빌딩은 ‘12년 투자수익률이 5.25%로 전년대비 1.41%p 하락하였는데, 경기침체 및 물가상승 등 실물경기 악화에 따른 소비심리 위축* 영향인 것으로 보인다.
다만, 연 5%대의 투자수익률은 같은 기간의 채권(국고채 3.13%, 회사채 3.77%), 금융상품(정기예금 3.4%, CD 3.3%), 주식(-2.7%)보다는 상대적으로 높은 수익률에 해당한다.
연간 투자수익률을 도시별로 살펴보면, 오피스빌딩은 서울, 부산, 성남이 6% 이상인 반면, 광주, 수원은 1%대의 수익률을 보였으며, 대부분의 지역이 전년대비 하락한 가운데 서울은 전년대비 1.70%p 하락한 6.37%로 나타났다.
매장용빌딩은 부산, 대구, 울산, 안양이 6% 이상인 반면, 수원은 2.13%로 가장 낮았으며, 대부분의 지역이 전년대비 하락한 가운데 서울은 전년대비 2.06%p 하락한 4.70%로 나타났다.
한편, ’12년 4/4분기 투자수익률은 오피스빌딩이 1.73%(연간 5.55%)로 전분기대비 1.52%p 상승하였고, 매장용빌딩은 1.43%(연간 5.25%)로 전분기대비 0.96%p 상승하였다.
* 투자수익률 = 소득수익률(건물임대수입 등) + 자본수익률(건물의 자산가치 상승 등)
소득수익률은 공실 증가 및 임대료 상승률 저조에도 불구하고 3/4분기 재산세 부과로 인한 영업경비 증가분이 소멸됨에 따라, 오피스빌딩은 1.31%로 전기대비 0.19%p 상승하였고, 매장용빌딩은 1.23%로 전기대비 0.28%p 상승하였다.
자본수익률은 건물의 자산가치가 소폭 상승*하며 오피스빌딩이 0.42%로 전기대비 1.33%p 상승하였고, 매장용빌딩은 0.20%로 0.68%p 상승하였다.
* (대지) 4/4분기 전국 상업지역 지가변동율 0.36% 상승(전체평균 0.21% 상승)
[2] 공실률
’12년도 공실률은 오피스빌딩의 경우 8.9%로 전년(’11.12.31 기준) 대비 1.3%p 상승하였고, 매장용빌딩은 9.2%로 전년대비 1.4%p 상승하였다.
* (신축물량) 오피스는 빠른 증가세(’10년 288동, ’11년 458동, ’12년 535동),매장용은 완만한 증가세(’10년 27,153동, ’11년 28,143동, ’12년 28,221동)
4/4분기(’12.12.31 기준) 공실률은 오피스빌딩의 경우 8.9%로 전분기(’12.9.30기준) 대비 0.3%p 상승하였고, 매장용빌딩은 9.2%로 전분기와 동일하였다.
[3] 임대료
’12년도 임대료는 오피스빌딩의 경우 15.5천원/㎡으로 전년대비(’11.12.31.기준) 0.3천원/㎡ 상승하였으며, 매장용빌딩은 45.7천원/㎡으로 전년대비 2.5천원/㎡ 상승하였다.
한편, 4/4분기(’12.12.31 기준) 임대료는 오피스빌딩의 경우 15.5천원/㎡으로 전분기와 같았고, 매장용빌딩은 45.7천원/㎡으로 전분기대비 0.2천원/㎡ 상승하였다.
[4] 2013년 상업용부동산 시장전망
’13년도 경제성장률 전망이 3%대*로 저성장이 지속될 것으로 보이고, 최근 오피스 공급이 증가하는 추세**이므로, 당분간 상업용부동산 시장에 부정적인 영향을 줄 것으로 예상된다.
* ’13년 경제성장률 전망치 : 기획재정부(3.0%), OECD(3.1%), 한국은행(3.2%)
** ’12년 전국 오피스 신축건수 535동(’10년 288동, ’11년 458동 신축)
공실률은 당분간은 ’12년도와 같이 기업경기 악화와 소비심리 위축에 따른 수요감소가 지속되어 다소 상승할 것으로 전망된다.
임대료는 기존 건물의 경우 공실 증가에 따른 소폭의 하향조정 가능성도 있으나, 신축 건물의 임대료가 높은 경향이 있어 상승률은 전년 수준을 유지할 것으로 보인다.
[5] 조사 및 발표방법
’12년도 상업용부동산 임대사례조사는 한국감정원에 위탁하여 실시하였고, 감정평가사 및 조사자 200여명이 지역조사, 임대인·임차인 면담 등 현장조사를 수행하였다.
【김인숙 기자 news3@stv.or.kr】
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