【STV 임정이 기자】부동산 시장은 역동적으로 변한다. 당장 2021년과 2022년만 놓고 보더라도 온도 차가 하늘과 땅 차이다. 치솟는 집값에 웃던 사람들이 절망으로 돌아섰다. 부동산에 투자했든 하지 않았든 1년 새에 모두 처지가 바뀌었다. 부동산은 관련 규제와 세제부터 뜨는 동네, 유행하는 투자 방식까지 시시각각 바뀐다. 이런 부동산 시장의 단기적은 트렌드에 촉각을 세우고 따라가는 것도 중요한 능력일 것이다. 

2022년 하반기, 부동산 시장 침체기를 전환하겠다는 정부의 강력한 의지로, 내년 부동산 시장에 많은 변화가 예상된다.

다가오는 내년부터 알아두어야 할 핵심포인트는 바로 ‘부동산 규제 완화’다. 사람들은 달라지는 제도를 미리 숙지해 대폭락을 기회로 전환 삼는 것이 중요하다.

부동산R114에 의하면 새 정부 출범과 더불어 부동산 시장의 거래 안정화 방안과 규제 완화책이 뒤따랐다. 새 정부 출범 이전의 각종 규제들을 변경하고, 여러 방안을 제시했다. 하지만 아직 국회에서 계류 중인 것들이 남아 내년 쟁점 법안 통과 여부가 시장의 주요 변수가 될 것이다. 

△부동산 취득세 과세표준 실거래가로 변경(1월)
내년 1월 1일부터는 유상취득, 원시취득(건물을 신축해 취득)의 경우 실제 취득한 가액에 따라 취득세를 납부 해야 한다.

△증여취득 취득세 '시가인정액' 적용(1월)
2023년 증여분부터는 '시가인정액'으로 취득가액이 매겨진다.

△양도소득세 이월과세 5년→10년 기간 확대(1월)
2023년 증여 건부터는 양도세 이월과세 적용 기간이 5년에서 10년으로 늘어나 절세 요건이 까다로워진다.

△중소기업 장기근속자 특별공급 가점 기준 조정(1월)
중소기업 장기근속자 특별공급 가점 산정 기준이 조정된다. 5년 이상 무주택일 경우 5점 배점 되던 무주택 기간을 3년당 3점, 최대 15점으로 변경한다. 

△무순위 청약 거주지역 요건 폐지(1월)
거주지역 요건을 폐지하고 무주택자면 누구나 참여할 수 있도록 대상 자격이 완화됐다. 또한 미계약분 발생 시 반복해서 청약을 진행해야 했던 현장의 불편함을 감안해 본청약 60일 후 파기됐던 예비당첨자 명단을 180일로 연장하고, 예비당첨자 수도 세대수의 500% 이상으로 대폭 확대했다. 

△청년 맞춤형 전세특례보증한도 확대(1월)
청년층 금리 부담 완화를 위해 낮은 전세대출 금리가 적용되는 특례 보증의 한도액을 1억원에서 2억원으로 확대한다. 

△재건축 안전진단 제도 개선(1월)
재건축 안전진단 문턱이 낮아진다. 안전진단 평가 시 구조안전 항목에 대한 가중치를 50%에서 30%로 줄이고, 주거환경과 설비노후도 비중을 30%로 높였다. 판정 기준도 개선된다. '조건부재건축'의 점수 범위를 45~55점으로 조정해 45점 이하일 경우 바로 재건축 추진을 가능토록 했다. 또한 '조건부재건축' 단지에 의무적으로 시행했던 공공기관 적정성 검토(2차 안전진단)를 지자체의 요청이 있는 경우에만 예외적으로 시행한다.

△월세 세액공제율 및 주택임차차입금 원리금 상환액 공제 한도 상향(1월)
서민들의 주거비 부담 완화를 위해 15%까지 월세 세액공제가 확대된다.
근로소득 총 급여 7000만원 이하(종합소득금액 6000만원 이하)자는 기존 10%에서 12%로 조정된다. 전세 원리금 상환액 소득공제 한도도 2022년에 비해 100만원 높아진다. 무주택 근로자가 국민주택규모(전용 85㎡이하)의 주택 전세대출 원리금을 상환 중일 경우 400만원까지 소득공제를 받을 수 있다.

△주택임대차 신고제도 계도기간 종료(6월)
2021년 6월1일 주택임대차 신고제 시행 이후 1년간 계도 기간을 운영해 왔으나, 시민들의 적응기간을 감안해 2023년 5월 31일까지 계도기간을 1년 더 연장했다. 계도기간이 종료되는 2023년 6월1일부터는 신고 기한 내 신고하지 않거나, 거짓 신고할 경우 100만원 이하의 과태료가 부과될 수 있으니 주의해야 한다.

△종합부동산세 기본공제금액 상향(6월)
종부세 기본공제금액이 6억원에서 9억원으로 상향된다. 즉, 보유한 주택의 공시가격 합산액이 9억원 이하면 종부세를 내지 않아도 된다. 1세대 1주택자의 경우에는 현행 11억원에서 12억원으로 조정된다. 

△2주택자 종합부동산세 중과 배제(6월)
2주택자에 대한 다주택 중과세율이 폐지된다. 이에 따라 기존 중과 대상이었던 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 중과세율(1.2∼6.0%)이 아닌 일반세율(0.5∼2.7%)로 과세한다. 과세표준 12억원이 넘는 3주택 이상 다주택자는 중과세율을 적용받지만, 최고세율이 현행 6%에서 5%로 낮아진다.

△종합부동산세 세부담 상한율 일원화(6월)
주택 수에 따라 다르게 적용해왔던 세부담 상한율이 150%로 일원화된다. 종부세는 과도한 세부담을 방지하기 위해 전년도보다 세액이 일정 수준 이상 인상되지 못하도록 상한 기준을 두고 있다. 또한 상한율을 일괄적으로 150%로 낮춘다.

△아파트 관리비 공개대상 50세대 이상 공동주택으로 확대(2023년)
공동주택의 관리비 공개 의무 대상이 현행 100세대 이상 공동주택에서 50세대 이상으로 확대된다. 다만 50~100세대 미만의 다세대 등 소규모 공동주택은 관리주체의 업무부담을 덜어주기 위해 공개항목을 기존 21개에서 13개로 간소화한다. 

△공공분양 미혼청년 특별공급 도입(2023년)
공공분양 청약 시 신혼부부나 생애최초 주택구입자 등 기혼자 중심의 특별공급 기회가 미혼 청년에게도 주어진다. '청년·서민 주거안정을 위한 공공분양 50만호 공급계획'에서 발표한 공공분양 3가지 모델 가운데 '나눔형(시세 70%이하 분양가+시세차익 70% 보장)'과 '선택형(임대 후 분양)'에 미혼 청년을 위한 특별공급이 새롭게 신설된다. 단, 부모의 순자산이 상위 10%(약 9.7억원)에 해당되는 경우 청약자격이 제한될 수 있다.

△민간분양 면적에 따라 청약가점제 개편(2023년)
투기과열지구 내 중소형 면적(전용 85㎡ 이하)에 추첨제가 신설된다. 그간 투기과열지구 내 중소형 면적은 가점제 100%로 공급돼 부양가족이 적고 무주택 기간이 짧은 청년층의 당첨 기회가 적었다. 이에 규제지역 내 전용 60㎡ 이하 주택은 ‘가점40%+추첨60%’를 적용하고, 60㎡ 초과~85㎡ 이하 주택은 ‘가점70%+추첨30%’로 추첨제 비율이 늘어난다.
대형 면적(전용 85㎡ 초과)은 가점 쌓기가 유리한 중장년층을 위해 가점 비율을 높였다. '가점50%+추첨50%'였던 투기과열지구 내 대형 면적은 '가점80%+추첨20%'로 가점제 비율을 높였으며, 조정대상지역 내 대형 면적은 ‘가점30%+추첨70%’에서 ‘가점50%+추첨50%’로 각각 조정됐다. 반면 비규제지역에서는 현행 규정이 유지된다. 전용 85㎡ 이하는 ‘가점40%+추첨60%’, 85㎡ 초과는 추첨100%를 적용한다.

△생활안정·임차보증금 반환 목적 주택담보대출 규제 완화(2023년)
보유 주택에 대한 담보대출 규제가 완화된다. 기존의 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 내에서 대출을 관리한다. 또한 임차보증금을 돌려주기 위한 목적의 주담대 또한 허용된다. 한국주택금융공사(HF)를 통해 운영하는 임차보증금 반환 대출 보증 한도도 기존 1억원에서 2억원으로 확대된다.

△생애 첫 주택구입자 취득세 감면 요건 완화(2023년)
취득세 감면 추징 예외 요건이 완화된다. 3개월 내 입주하지 않으면 취득세 감면분을 추징했으나, 기존 임대차 권리관계에 따른 입주 지연을 입증할 경우, 추징 대상에서 제외한다.

△주택담보대출 채무조정 대상 확대(2023년)
고금리와 매출액 급감으로 상환 부담이 늘어난 차주에게도 채무조정이 적용된다. 6억원 이하 주택 차주가 실직이나, 폐업, 질병 등의 이유로 대출 상환이 어려운 경우 원금 상환을 최대 3년간 유예해주는 채무조정 대상자가 탄력적으로 산정될 예정이다. 상환 곤란 차주 여부는 다양한 특성을 종합적으로 검토해 결정한다.

△서민·실수요자 주거안정을 위한 ‘특례보금자리론’ 출시(2023년)
기존 보금자리론보다 주택가격 및 소득 요건 등을 완화한 정책 모기지 상품이 출시된다. 안심전환대출과 적격대출을 기존 보금자리론에 통합한 ‘특례보금자리론’을 운영한다. 9억원 이하 주택 구입 시, 연 4%대 금리로 5억원까지 대출을 받을 수 있게 될 전망이다. 

△임대인 미납 국세 열람제도 실효성 강화(2023년)
전세 계약을 체결한 세입자가 임대인의 동의 없이도 미납 조세를 직접 확인할 수 있을 전망이다. 임대인의 사전 동의를 얻는 경우에만 열람 신청이 가능했으나, 앞으로는 세입자가 계약서를 지참해 세무서장 등에게 열람 신청을 하면 임대인의 세금 체납 내역을 볼 수 있다. 세무서장은 열람이 이뤄졌다는 사실을 임대인에게 통보해 준다.

△임차보증금, 경·공매 시 당해세보다 우선 변제(2023년)
앞으로는 ‘국세 우선변제 원칙’에 예외를 적용해 세입자의 확정일자 이후 법정기일이 도래하는 세금이 있다해도 세입자의 보증금을 먼저 변제토록 한다.

다만 이 내용들은 변경될 수 있으며, 보다 정확한 내용은 해당 공공기관 등에서 숙지할 필요가 있다.

지금처럼 물가상승률이나 금리 같은 경제지표가 움직일 때 부동산 시장의 각 요소는 어떤 영향을 받는지, 또 과거 비슷한 현상이 일어났을 때 부동산 가격과 투자자들의 심리는 어떻게 반응했는지 등을 꾸준히 복기해야 한다. 부동산의 근본 원리에 대한 공부는 아무리 강조해도 부족하지 않다. 결국 부동산 투자는 장단기적 시각이 모두 필요한, 종합적인 판단이다.